Che cos’è l’APE

L’APE è l’attestato di prestazione energetica. Descrive, con indici e con una classe da A4 a G, quanta energia serve a un edificio o a un singolo appartamento per i servizi di climatizzazione, acqua calda e ventilazione. Lo firma un tecnico abilitato. Il proprietario deve procurarlo quando costruisce, vende o affitta a un nuovo inquilino.

Il codice civile non usa la sigla. Chiede però al venditore di consegnare i documenti sull’uso della cosa venduta. La legge sull’energia dice quale documento è, in quale atto va ricordato e che multa scatta se manca. Il notaio controlla che l’atto sia in regola. La Banca d’Italia non certifica le case: studia quanto la classe pesa sui prezzi richiesti e sui mutui verdi.

Che cos’è, senza la sigla

Il decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, lo definisce come il documento, redatto secondo quel decreto e rilasciato da esperti qualificati e indipendenti, che attesta la prestazione energetica e indica raccomandazioni per migliorarla.

Ha sostituito l’attestato di certificazione energetica, l’ACE. Il cambio di nome arriva con il decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, nel solco della direttiva europea 2010/31/UE. Chi trova ancora «ACE» su una carta vecchia non sta leggendo il documento di oggi.

La classe è il riassunto. Sotto c’è un indice, l’energia primaria globale non rinnovabile, espresso in kilowattora per metro quadrato all’anno. Le linee guida nazionali del decreto 26 giugno 2015 fissano dieci classi. A4 è la più efficiente. G è la decima, la peggiore. In mezzo stanno A3, A2, A1, B, C, D, E e F.

L’attestato porta anche raccomandazioni di miglioramento. Non sono un preventivo di cantiere e non obbligano a fare i lavori. Dicono dove, sul piano energetico, la casa è più debole.

Non è l’APE della pensione

Le stesse tre lettere indicano un altro istituto: l’anticipo finanziario a garanzia pensionistica. La legge 11 dicembre 2016, n. 232, lo descrive come un prestito. Il decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 4 settembre 2017, n. 150, ne regola l’accesso. A erogarlo era una banca, per il tramite dell’INPS, e il rimborso gravava sulla pensione futura.

Quella misura volontaria era sperimentale. Non certifica un appartamento, non si allega a un rogito e non assegna una classe da A4 a G. L’APE sociale, il sostegno dell’INPS per alcune categorie, è un terzo oggetto ancora: non è un attestato energetico e non è il prestito bancario.

Se un modulo della banca parla di APE dentro una pratica di pensione, non state guardando la carta che il notaio chiede per la casa. Se la carta descrive kilowattora e una classe, non state guardando la pensione.

Come funziona, dal sopralluogo al rogito

Per un edificio già esistente l’attestato lo fa preparare il proprietario. Per una costruzione nuova, o per una ristrutturazione importante, deve esserci prima del certificato di agibilità. In quel caso lo predispone il costruttore.

Il tecnico visita l’immobile, legge gli impianti e calcola con i metodi nazionali. Il risultato non resta solo in una cartella. Va trasmesso al catasto energetico della Regione o della Provincia autonoma. Quegli archivi alimentano il SIAPE, il sistema informativo nazionale tenuto dall’ENEA. Non è un registro della Banca d’Italia.

La validità massima è dieci anni dalla data di rilascio. Lo dice l’articolo 6, comma 5, del decreto del 2005. L’attestato si aggiorna se una ristrutturazione o una riqualificazione cambia la classe. C’è un modo più silenzioso di farlo scadere: se non si rispettano i controlli di efficienza degli impianti, la validità cade il 31 dicembre dell’anno successivo alla prima scadenza non rispettata. I libretti di impianto fanno parte del corredo. Un attestato di nove anni, con la caldaia mai controllata, può essere già morto.

L’annuncio viene prima del notaio. L’articolo 6, comma 8, vuole che ogni offerta di vendita o di locazione, su qualunque mezzo di comunicazione commerciale, riporti gli indici di prestazione dell’involucro e quello globale, più la classe. L’eccezione scritta è la locazione di edifici residenziali usati meno di quattro mesi all’anno.

Durante la trattativa il proprietario deve rendere disponibile l’attestato. Alla fine della trattativa lo consegna. Non è una cortesia dell’agenzia. È l’articolo 6, comma 2.

Nel contratto cambia il livello di formalità. Nei contratti di compravendita, negli atti di trasferimento a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione si inserisce una clausola: l’acquirente o il conduttore dichiarano di avere ricevuto informazioni e documentazione, attestato compreso. Una copia va anche allegata all’atto. L’eccezione è la locazione di una singola unità immobiliare: la clausola resta, l’allegazione della copia no.

Un esempio. Si vende un appartamento in condominio. L’annuncio deve già mostrare la classe di quell’appartamento, non una lettera generica del palazzo. Il venditore consegna l’attestato in corso di validità. Nell’atto l’acquirente dichiara di averlo ricevuto e una copia viene allegata. Se insieme c’è un mutuo, la banca può chiedere la stessa carta al perito. Sono tre momenti diversi, non un unico bollo.

L’articolo 6, comma 4, ammette un attestato unico per più unità solo quando hanno la stessa destinazione d’uso, la stessa situazione al contorno, lo stesso orientamento, la stessa geometria e gli stessi impianti di climatizzazione. In un condominio ordinario ogni appartamento ha il suo.

Chi firma, chi paga, chi controlla soltanto

A firmare l’attestato è il certificatore. Il decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013, n. 75, ne fissa i requisiti: tecnico qualificato, indipendente, iscritto nell’elenco regionale. L’articolo 15, comma 1, del decreto del 2005 aggiunge la forma. Attestato, rapporto di controllo e relazione tecnica sono dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà, ai sensi dell’articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

Una dichiarazione sostitutiva non è una chiacchiera. Se è falsa, l’articolo 76 dello stesso testo unico prevede un reato. La sanzione amministrativa per un attestato redatto senza i criteri e le metodologie di legge è un’altra cosa: da 700 a 4.200 euro, con comunicazione all’ordine o al collegio professionale.

Il notaio non ricalcola i kilowattora e non risponde del contenuto tecnico. La prassi notarile, ricostruita anche nel glossario del Consiglio notarile di Torino, limita quel controllo alla forma: l’attestato c’è, riguarda l’immobile dell’atto, è in corso di validità, l’atto contiene la clausola prevista. Se i numeri sono sbagliati, la responsabilità resta del tecnico che ha firmato la dichiarazione.

Le parti, invece, firmano l’atto. Con la clausola l’acquirente o il conduttore dicono di avere ricevuto la documentazione. Non stanno certificando la classe. Stanno dichiarando la consegna.

A pagare il tecnico, nel disegno della legge, è chi deve dotare l’immobile dell’attestato: il proprietario, o il costruttore nel caso dell’agibilità. Il compenso non è una tassa dello Stato e il decreto non fissa una tariffa nazionale. Si chiede un preventivo. Quel compenso non è l’onorario del notaio, non è l’imposta di registro e non è la rata del mutuo.

Il codice civile entra qui, e solo qui. L’articolo 1477, terzo comma, dice che il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta. L’APE è un documento sull’uso, creato dalla legge energetica. Il codice non lo nomina. I due testi si incontrano nel rogito: uno dice che i documenti si consegnano, l’altro dice quale documento energetico deve risultare dall’atto.

Quanto costa sbagliarlo

Il prezzo giusto dell’attestato è il preventivo del tecnico. Il costo di non averlo, o di non scriverlo nell’atto, è invece in cifre di legge. Sono fasce, non un importo unico. La misura precisa la stabilisce il procedimento della legge 24 novembre 1981, n. 689.

Sono obblighi distinti. Non avere proprio l’attestato, al momento della vendita, è una cosa. Avere l’attestato e dimenticare la clausola nel contratto registrato è un’altra. Un annuncio muto sulla classe è una terza, e colpisce chi ha pubblicato l’annuncio, agenzia o privato che usi un mezzo commerciale.

Dal 2013 al 24 dicembre di quell’anno la legge 90 aveva previsto la nullità del contratto se l’attestato non era allegato. Il decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, la cosiddetta Destinazione Italia, ha tolto quella nullità. Oggi un rogito senza la clausola non è nullo per questa ragione. È un illecito amministrativo. Resta, in sede civile, il dovere del venditore di consegnare i documenti: un inadempimento si discute con le regole ordinarie del contratto, non con la nullità energetica che non c’è più.

La donazione non va letta con il testo del 2013. Il comma 3 vigente parla di compravendita, di trasferimenti a titolo oneroso e di nuove locazioni da registrare. Non va ricopiato sulla liberalità come se la sanzione di nullità fosse ancora in vigore.

Che cosa ne fa la banca, e che cosa ha misurato Banca d’Italia

La banca non rilascia l’APE e Banca d’Italia non tiene il catasto energetico. L’immobile, quando c’è un mutuo, è la garanzia. La classe entra nella valutazione perché una casa che consuma molto può valere meno e può essere più difficile da rivendere. Alcuni mutui, chiamati verdi, riservano condizioni diverse alle classi migliori o a un miglioramento documentato. La soglia la sceglie la singola banca. Non è un articolo del codice civile.

Tre lavori della Banca d’Italia, nella collana Questioni di economia e finanza, dicono quanto pesa questa carta sui numeri, e con quali limiti.

Nel novembre 2023 Michele Loberto, Alessandro Mistretta e Matteo Spuri hanno stimato l’effetto della classe sui prezzi richiesti negli annunci di Immobiliare.it. A parità di altre caratteristiche, le case nelle quattro classi migliori erano offerte a un prezzo medio di circa il 25 per cento superiore rispetto alla decima classe, la peggiore. Il divario cambia molto da provincia a provincia. È un prezzo richiesto, non il prezzo firmato dal notaio.

Nel luglio 2024 Luigi Abate, Valeria Lionetti e Valentina Michelangeli hanno descritto i mutui verdi. Nel 2022 una trentina di banche, pari a quasi la metà degli attivi del sistema, ne hanno erogati per 3,5 miliardi: il 12 per cento dei mutui da loro concessi in quell’anno. Tra settembre 2022 e giugno 2023, a parità di caratteristiche del cliente e del mutuo, il tasso dei mutui verdi era in media più basso di sette punti base. Sette punti base sono sette centesimi di punto percentuale. Non è un altro mutuo, ed è una media di quel periodo, non uno sconto che si può esigere oggi allo sportello.

Nel giugno 2024 un altro quaderno ha confrontato il SIAPE con il patrimonio italiano. A maggio 2024 gli attestati registrati erano 5,7 milioni, a fronte di oltre 67 milioni di unità immobiliari. Molte case non hanno alcun attestato finché non si vendono o non si affittano. Un modello statistico, con un margine di errore di una classe, stima intorno all’80 per cento la quota di abitazioni poco efficienti, in F o in G. È una stima, non un censimento. Il campione del SIAPE, da solo, racconta le case che un attestato lo hanno già avuto.

Errori comuni

Il primo è trattare i due APE come la stessa pratica. La classe energetica non anticipa la pensione. Il prestito pensionistico non si allega al rogito di una casa.

Il secondo è credere che senza attestato la vendita sia nulla. Lo è stata, per pochi mesi del 2013. Non lo è più. Restano le sanzioni e il dovere di consegnare i documenti.

Il terzo è portare al notaio la carta di un altro appartamento, o quella dell’intero stabile, quando le unità non sono quelle che il comma 4 considera equivalenti. L’atto parla di un immobile preciso. L’attestato deve parlare dello stesso.

Il quarto è contare solo i dieci anni. La decadenza per i controlli di impianto non rispettati arriva prima, al 31 dicembre dell’anno successivo alla scadenza saltata. Rifare l’attestato la sera prima del rogito è tardi anche per l’annuncio, che la classe doveva già mostrarla.

Il quinto è un annuncio «classe in definizione» o senza numeri. Se il mezzo è commerciale, la fascia è da 500 a 3.000 euro a carico di chi quell’annuncio ha messo in circolazione.

Il sesto è chiedere al notaio, o alla banca, di «fare l’APE». Non è il loro atto. Il notaio controlla la forma. La banca può chiedere la classe per il mutuo. A firmare resta il certificatore.

Il settimo è leggere la lettera come una promessa sulla bolletta. La classe è un indice convenzionale. Il comportamento di chi abita la casa non è dentro la lettera.

Che cosa l’attestato non dice

Non dice se la casa è agibile, se è in regola con l’urbanistica, se regge un sisma o se gli impianti sono sicuri oltre i controlli energetici. Non fissa il prezzo. Non sostituisce il libretto della caldaia: lo presuppone, e può decadere se quel libretto non è in ordine.

Non è nemmeno eterno nel metodo di calcolo. Il decreto del Ministro dell’ambiente e della sicurezza energetica 28 ottobre 2025, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 283 del 5 dicembre 2025, aggiorna il decreto 26 giugno 2015: metodi di calcolo e requisiti minimi. Riguarda come si costruisce un attestato nuovo. Non cancella, da solo, un attestato già firmato e ancora dentro la sua validità.

Gli edifici della pubblica amministrazione aperti al pubblico hanno un dovere in più, sempre nell’articolo 6: produrre l’attestato e affiggerlo in vista, sopra una soglia di superficie che la legge ha abbassato. È un obbligo del gestore dell’edificio pubblico, non del privato che vende il trilocale.

Domande che arrivano prima del rogito